La fondation de la cité semble remonter à 564 comme l’indique certaines inscriptions. La cité maya de Cobà, dont l’apogée se situe vers 650 utilisait le site de Tulum comme un important port de pêche et peut être aussi de commerce pour les échanges vers d’autres cités de la région. Des artefacts en silex, des poteries de la péninsule du Yucatan, des objets en obsidienne ou en jade du Guatemala et des grelots et anneaux encuivre du plateau central mexicain, démontrent l’importance de ces échanges. La structure 59 montre également l’empreinte du style de l'époque classique maya.
Mais la majeure partie des vestiges datent de la période postclassique tardive, c'est-à-dire après 1200. Certaines fresques découvertes à l'intérieur des bâtiments laissent suggérer une influence mixtèque.
De récentes analyses tendent à démontrer que Tulum eut un rôle majeur du XIIIème au XIVème siècle. L’archéologue Ernesto Vargas a montré que la cité se trouvait stratégiquement placée entre les provinces (kuchkabaloob) de Cochuah et Cozumel, ce qui, si on ajoute son édification sur le point le plus élevé de la Côte et son système de murailles défensives, l’ont placé dans un lieu inévitable pour n’importe quelle route commerciale et pour l’exploitation des importantes ressources maritimes de la région. Ernesto Vargas pense que Tulum était une cité (batabil) indépendante des autres cités de la région.
Comme le montre les fresques peintes et certains bas-reliefs, Tulum semble avoir été un site majeur dédié au culte du Dieu-Plongeur.